Renditeimmobilien für Unternehmen

Immobilien gehören zu den solidesten und sichersten Anlageformen – wir erläutern, wie wir an dieses Thema herangehen.

Die Investition: Investieren bedeutet, verfügbare finanzielle Mittel in Kapitalanlagen – sowohl in Wertpapiere als auch in Immobilien – einzusetzen, mit dem Ziel, Erträge zu erzielen.

Die Anlageinstrumente. Es gibt zahlreiche Anlageinstrumente: Aktien und öffentliche Wertpapiere, Unternehmensbeteiligungen, Rohstoffe, Währungen, Immobilien usw.

Die Bewertung der einzelnen Anlagearten. Die einzelnen Anlagearten sollten sowohl anhand der Erwartungen des Investors (Zeithorizont, Risikoneigung, erwartete Rendite) als auch anhand der spezifischen Merkmale des Instruments (Ertragskraft, Risiko und Liquidierbarkeit/Veräußerungsdauer) bewertet werden.

In Immobilien zu investieren ist solide. Immobilieninvestitionen gelten seit jeher als solide und bedeutende Anlageform, die dem Investor Sicherheit gibt und dazu dient, die eigenen finanziellen Ressourcen sinnvoll zu diversifizieren.

Die Nutzungsart. Innerhalb von Immobilieninvestitionen ist es sinnvoll, die verschiedenen Nutzungsarten zu unterscheiden, die in der Bewertungsphase relevant sein können: Büro-, Wohn-, Industrie-, Handwerks- und Gewerbeimmobilien. Jede dieser Nutzungsarten weist spezifische Merkmale in Bezug auf Ertragskraft, Vermietungsrisiko und Wertentwicklung auf.

Gewerblich genutzte Immobilien bieten Sicherheit. Immobilien, die dem Investor in der Regel die größte Sicherheit bieten, sind Objekte mit Einzelhandelsnutzung, insbesondere solche für die organisierte Großdistribution (GDO). Dank ihrer hohen Ertragskraft, ihrer guten Wiedervermarktungsfähigkeit und einer zwar langsamen, aber stetigen Wertsteigerung werden Immobilien dieser Art zunehmend von großen institutionellen Investoren sowie von privaten Investoren geschätzt.

Der Unterschied zwischen Immobilien für große Investoren und Immobilien für private Investoren. Während Immobilienprodukte für große Investoren typischerweise in großen Einkaufszentren und Retail-Parks zu finden sind, können Immobilien für private Investoren sowohl hinsichtlich Größenordnung als auch Rendite variieren. In der Regel investieren Privatpersonen in mittelgroße bis kleinere Objekte und streuen das Risiko auf mehrere Einheiten in unterschiedlichen Lagen.

Die Bewertung einer Immobilieninvestition geht über die Rendite hinaus. Ein sorgfältiger Investor sollte bei der Bewertung einer Immobilieninvestition – neben der Rendite – auch folgende Aspekte berücksichtigen:

• Eigenschaften der Immobilie: die wesentlichen Qualitätsmerkmale einer Gewerbeimmobilie sind ihre Lage (optimal in einem Handelsgebiet, an stark frequentierten Straßen und mit hoher Sichtbarkeit), die Erreichbarkeit (sie sollte einfach und intuitiv sein, idealerweise mit Kreisverkehren), ausreichend Parkplätze möglichst ebenerdig, sowie ein funktionaler Grundriss mit einer guten Schaufensterfront und Innenhöhen, die eine Vermietung an unterschiedliche Branchen ermöglichen.
• Bonität des Mieters/Pächters: Es sollte sich um einen erstklassigen, wirtschaftlich soliden Mieter/Pächter handeln. Ein finanziell gesunder Mieter/Pächter ist die wichtigste Garantie für die pünktliche Zahlung der Mieten/Pachten. Sich auf wirtschaftlich attraktivere Angebote einzulassen – von weniger soliden Parteien – führt oft zu späteren Problemen wie kurzfristigen Mietreduktionsforderungen und Kündigungen, mit entsprechenden Folgekosten (Maklerprovisionen zur Suche eines neuen Mieters/Pächters, Mietausfälle, Kosten für die Instandsetzung der Räume usw.).
• Der Miet-/Pachtvertrag: Laufzeit, Kündigungsrechte des Mieters/Pächters sowie Nebenkosten zulasten des Mieters/Pächters (ordentliche und/oder außerordentliche Instandhaltung) sind Faktoren, die – zusätzlich zur Miete/Pacht – sorgfältig zu prüfen sind. Zur Miete ist anzumerken, dass die pünktliche Zahlung in der Regel durch den Umsatz abgesichert ist, den der Standort erwirtschaften kann (% vom Umsatz). Der Anteil der Miete am Umsatz variiert je nach Branche, Objektgröße und Umfeld.
• Instandhaltung: Die Instandhaltung der Immobilie muss kontinuierlich erfolgen und sowohl von der Eigentümerschaft als auch vom Mieter/Pächter überprüft werden. Eine regelmäßige Instandhaltung erhält den Wert über die Zeit und hilft vor allem, sehr kostenintensive außerordentliche Eingriffe zu vermeiden.
• Steuern: Die steuerliche Behandlung ist ein sehr wichtiger Aspekt bei Gewerbeimmobilien. Eine korrekte Strukturierung beim Kauf ist entscheidend, damit die Investition in einem der Hauptpunkte optimiert werden kann. Sich an einen Spezialisten für Immobilienbesteuerung zu wenden, ist der erste Schritt zu einem guten Kauf.
• Referenzmarkt: Bei einer Immobilieninvestition sollte man die Miete pro m² und den Kaufpreis pro m² mit den aktuellen Marktwerten vergleichen. Eine Immobilie mit sehr guter Rendite, aber einem Preis pro m² und/oder einer Miete pro m² über dem Markt, erhöht deutlich das Risiko, den Vertrag mit dem Mieter/Pächter neu verhandeln zu müssen oder die Immobilie bei der ersten möglichen Break-Option leer stehen zu haben.

Immobiliare Fusina bietet sich als spezialisiertes Instrument an, um private Investoren bei ihren Anforderungen zu unterstützen, am Markt hochwertige renditestarke Gewerbeimmobilien zu finden.

Immobiliare Fusina bietet dank der hohen Professionalität seiner Mitarbeiter spezifische Kompetenzen, um den Investor während der Phase der Bewertung, des Kaufs und der Wiederplatzierung von Immobilien am Markt zu schützen und zu begleiten.

Immobiliare Fusina steht in ständigem Austausch mit den besten Marken der Organisierten Großdistribution (GDO), die Gewerbeflächen anmieten müssen. Dank dieser kontinuierlichen und privilegierten Beziehung kann das Unternehmen Investoren stets neue Chancen anbieten.