Immobili a reddito per le imprese

L’immobiliare è tra le forme di investimento una delle più solide e sicure, analizziamo il modo in cui ci approcciamo al tema.

L’investimento: Investire significa impiegare risorse economiche a disposizione destinandole ad attività mobiliari e immobiliari, con l’obiettivo di produrre reddito.

Gli strumenti di investimento. Esistono molteplici strumenti di investimento: titoli azionari e pubblici, partecipazioni societarie, materie prime, valute, immobili, ecc.

La valutazione delle singole tipologie di investimento. Le singole tipologie di investimento vanno valutate sia sulla base delle aspettative dell’investitore (orizzonte temporale, propensione al rischio, rendimento atteso) che delle specifiche caratteristiche dello strumento (redditività, rischio e di tempi di smobilizzo).

Investire in immobili è solido. L’investimento immobiliare è da sempre considerato un investimento solido e importante, che dà sicurezza all’investitore e che serve a diversificare in modo accorto le proprie risorse economiche.

La destinazione d'uso. All’interno degli investimenti immobiliari è opportuno distinguere le diverse destinazioni d’uso che è possibile approcciare in fase di valutazione: immobili direzionali, residenziali, industriali, artigianali e commerciali. Ognuna di queste destinazioni d’uso possiede specifiche caratteristiche di redditività, rischio locativo e rivalutazione immobiliare.

Gli immobili a uso commerciale offrono sicurezza. Gli immobili che generalmente offrono maggiore sicurezza all’investitore sono gli immobili aventi destinazione d’uso commerciale al dettaglio e in particolare quelli dedicati alla GDO. Grazie alla loro alta redditività, alla loro buona ricollocazione sul mercato e alla seppur lenta, ma costante rivalutazione, gli immobili di questa tipologia sono sempre più apprezzati dai grandi investitori istituzionali, nonché dagli investitori privati.

La differenza tra gli immobili per i grandi investitori e gli immobili per gli investitori privati. Mentre i prodotti immobiliari per i grandi investitori possono essere identificabili nei grandi centri e nei parchi commerciali, gli immobili per gli investitori privati possono essere diversi sia nelle consistenze, che nelle rese. Normalmente il privato affronta investimenti su medie piccole dimensioni, frazionando il rischio in più unità immobiliari ubicate in zone diverse.

La valutazione di un investimento immobiliare va oltre la rendita. Un investitore attento, nella valutazione di un investimento immobiliare, oltre alla rendita deve considerare una serie di aspetti:

• Caratteristiche dell’immobile: le caratteristiche peculiari che deve possedere un immobile commerciale per essere considerato di qualità sono la sua ubicazione, che risulta ottimale quando si trova in una zona commerciale, su strade ad alta percorrenza e con una grande visibilità; la viabilità della zona, che deve essere facile e intuitiva, meglio se dotata di rotatorie; la disponibilità di posti auto possibilmente a raso; il layout dell’immobile, che deve essere regolare con una buona superficie vetrinata e con altezze interne che consentano la locazione a merceologie diverse.
• Standing del conduttore: si deve trattare di un conduttore di primaria qualità. Avere un conduttore economicamente sano è la garanzia principale per il puntuale pagamento dei canoni di locazione. Cedere a offerte economicamente più vantaggiose - ma effettuate da soggetti non particolarmente solidi - spesso significa incorrere in problemi futuri quali richieste di riduzione dei canoni nel breve periodo e recesso del conduttore, con relativi costi accessori da sostenere come mediazioni per la ricerca di un nuovo conduttore, perdita dei canoni di locazione, costi per la sistemazione dei locali ecc.
• Il contratto di locazione: durata, facoltà di recesso del conduttore, oneri accessori a carico del conduttore (manutenzione ordinaria e/o straordinaria) sono aspetti che, oltre al canone di locazione, vanno considerati attentamente nel valutare la bontà di un investimento immobiliare. Per quanto riguarda il canone è utile precisare che il puntuale pagamento dello stesso è garantito dal fatturato che il punto vendita è in grado di sviluppare (% sul fatturato). L’incidenza del canone sul fatturato di un punto vendita varia a seconda delle merceologie che verranno a insediarsi all’interno dell’immobile, dalle dimensioni dell’immobile e infine dal contesto in cui si trova l’immobile.
• La manutenzione: la manutenzione dell’immobile deve essere assidua e verificata sia da parte della proprietà che da parte del conduttore. Manutentare costantemente un immobile commerciale, significa conservarne il valore nel tempo e soprattutto evitare interventi straordinari particolarmente costosi.
• Fiscalità: la fiscalità è un aspetto molto importante degli immobili commerciali. La gestione corretta in acquisto è fondamentale affinché l’investimento possa essere ottimizzato su uno degli aspetti principali. Appoggiarsi a un professionista della fiscalità immobiliare è il primo passo per un buon acquisto.
• Mercato di riferimento: quando si compie un investimento immobiliare è opportuno confrontare il canone di locazione al m² e il prezzo di acquisto al m² con i valori di mercato attuali. Acquistare un immobile con ottimo rendimento, ma con prezzo al m² e/o canone al m² superiori al mercato, aumenta notevolmente il rischio di dover rinegoziare il contratto con il conduttore, ovvero di ritrovarsi l’immobile sfitto alla prima break option utilizzabile dal conduttore.

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